Hipoteca (Del lat. hypothēca, y este del gr. ὑποθήκη). Es una forma de préstamo o crédito bancario, que pone como prenda de garantía un bien gravado por el mismo valor del monto prestado  por el tiempo que dure el préstamo. Ejemplo, usted solicita a su banco 1000 euros para un tratamiento médico de alto costo, como no dispone de ese dinero,  su banco le propone que a cambio usted  ponga como garantía de pago su casa.

Esto implica que si  no se cumple con las condiciones pactadas en términos de cuotas, pagos mensuales e intereses moratorios,  la entidad financiera pasara a ser propietaria de su bien inmueble teniendo la libertad de disponer de él como a bien considere conveniente.

La hipoteca supone hoy día, la mejor opción para adquirir vivienda y bienes inmuebles en el mundo.  Aun cuando en muchos países, (Colombia es un caso plausible) el upac, interés con el que se gravaban las hipotecas,  arrastro a la ruina a muchos que invirtieron ahorros de toda la vida en la compra de su casa.

España no es ajena a ese fenómeno, por lo que existen leyes u marcos legales que protegen preferentemente  a los deudores,  y dejan muy claras las relaciones  banca sociedad poniendo reglas de juego claras.

ORIGEN DE LAS HIPOTECAS EN EL MUNDO.

Para los antiguos griegos, hipoteca significaba algo que está oculto a  la vista.   Algo que  se escondía detrás del cajón, los vocablos que dan nacimiento al término son hypo (debajo) y teka (caja).  Lo que se parece mucho en la práctica a la concepción habitual, dado que al no existir signos probables de la existencia de lo oculto,  el bien seguía siendo  propiedad del deudor que adquiría obligaciones económicas.

Los romanos perfeccionaron el mecanismo con dos conceptos muy  similares el primero era la fiducia; este método  de garantía  propiciaba que el deudor, trasladara  sus bienes o un bien pactado a su acreedor,  mientras este tenía la obligación de los pagos, por lo que  de un modo u otro  quien hacia el traspaso quedaba muy desprotegido. El otro medio por el cual los romanos prestaban dinero era a través del  pignus o prenda,  cuya razón de ser era el empeño de un bien a cambio de una suma de dinero.

LA HIPOTECA EN LA ACTUALIDAD

Es indudable, que  la hipoteca es uno de los productos financieros a los que la gente más accede en el mundo.   Los bancos han hecho de la hipoteca y el crédito hipotecario  su razón de ser en muchos países y  los gobiernos se han visto  en la obligación de regularlas con el ánimo de evitar fisuras entre el poder civil y el poder financiero.

Hay en España, y en muchos países  hispanoamericanos, bancos especializados en hipotecas, que  propician que la dinámica del negocio inmobiliario mantenga siempre vigente.  Cada banco crea planes  y estrategias     para que las personas  accedan a ellas, aun en tiempos de crisis,  haciendo que el sistema cada vez se vuelva más complejo de entender, y que muchos sectores  ataquen a su vez  esta forma de financiación, por considerarla rapaz y un poco abusiva.

Se siguen vendiendo pisos aunque el volumen es mucho más reducido, todavía hay quien quiere adquirir una vivienda e hipotecarse.

Actualmente en el mercado inmobiliario podemos encontrar tres tipo de viviendas:

-Inmuebles de obra nueva: son los pisos por estrenar.

-Inmuebles de segunda mano: ya han tenido propietario.

-Inmuebles de bancos: concretaremos más ya que son los menos conocidos, son aquellos que los bancos han embargado a familias o promotoras que no han podido pagar su deuda y que finalmente se han adjudicado.
Cuando buscamos una vivienda podemos quedarnos un piso de los comentado anteriormente. Las formas de financiación pueden variar en función del piso que adquirimos, hay tres formas:

-Subrogación de la hipoteca del promotor: esta modalidad consiste en subrogarse al préstamo hipotecario de la promotora, manteniendo unas condiciones que suelen ser favorables, y así reducir los gastos de constitución de la hipoteca. Esta forma sólo es válida para los pisos de obra nueva.
-Financiación ofrecida por una entidad de crédito (hipoteca tradicional): consiste en contratar una hipoteca con un banco o caja para que te financie el importe para adquirir la vivienda. Su finalidad es financiar pisos nuevos y de segunda mano.
-Hipotecas para pisos de bancos: como el nombre indica, éstas sólo financian las viviendas que venden los bancos. Estas suelen financiar el 100% del valor de la compraventa y ofrecen unos intereses más competitivos que las anteriores y además suelen tener unos gastos de constitución más reducidos.
Las hipotecas para pisos de bancos suelen tener condiciones más atractivas a las tradicionales, una estrategia que siguen las entidades financieras para sacar de sus balances los inmuebles embargados. Las condiciones preferentes son señuelos para atraer a los clientes a que miren en su portal inmobiliario las viviendas antes que otros sitios.
Hipotecas tradicionales vs. hipotecas para pisos de bancos
Las hipotecas tradicionales actualmente financian como máximo el 80% del valor de tasación. Si necesitas más financiación tienes que recurrir a entidades más especializadas como UCI (financiera hipotecaria del Grupo Santander) que ofrecen el 100% del valor de tasación en algunos casos o solicitar los servicios de un broker hipotecario para que te busque la mejor financiación según tus necesidades.

Estas hipotecas, que son las que más se suelen solicitar actualmente, han sufrido un incremento en los diferenciales de los intereses y, por tanto, su coste se ha incrementado. Este incremento favorece la adquisición de viviendas de los bancos ya que los intereses son menores.
Actualmente unas de las mejores hipotecas tradicionales son la Hipoteca Premium de bancopopular-e, ofrece un interés del euribor+0,59 a 30 años y la Hipoteca Onetic Plus (euribor+0,79 a 35 años) frente al euribor+0,39 de la Hipoteca Low Cost de Unnim, que financia los pisos que ofrece en su portal inmobiliario.

Además las hipotecas para pisos de bancos ya suelen financiar el 100% del valor de la compraventa sin encarecer el tipo de interés.
El precio de la hipoteca y el importe financiado son dos variables que favorecen las hipotecas para pisos de banco frente a las tradicionales. Provocando que muchas personas prefieran buscar pisos de bancos y si encuentran lo que buscan se decantan por éste. Si no encuentran una vivienda según sus necesidades empiezan a buscar una vivienda en inmobiliarias aunque sepan que la hipoteca tendrá un coste superior.

Hipoteca Futuro de Caja España-Duero

Aunque se habían convertido en una especie rara, casi en extinción, cada vez más entidades conceden una financiación por el 100% del inmueble. Este producto se prevé, en general, para las propias viviendas que tienen en cartera, pero en plena crisis es una de las peticiones ineludibles por parte de compradores deseosos de acometer la mayor inversión de su vida. Para muchas parejas o solteros, afrontar la compra de un piso es misión imposible, ya que no disponen de las solicitadas y cuantiosas entradas (por lo general, un 20% del valor del piso). La solución pasa por encontrar una entidad que financie la casa en su totalidad. Este tipo de préstamo permite asumir la adquisición de una vivienda, aunque a costa de soportar condiciones más duras que en los préstamos tradicionales: requisitos de vinculación, avales y contratación de numerosos seguros. Los tipos parten de Euribor más 0,50%.

Lo primero que conviene conocer es qué cuantía total financia el préstamo y, en el caso de que ascienda al 100%, confirmar con exactitud a qué se refiere. Hay que tener en cuenta que el banco o caja de ahorros toma como referencia la totalidad del importe del valor de tasación, no la cantidad que abona el comprador. Las propias entidades solicitan la tasación sobre el piso, que en general encargan a sociedades de valoración independientes, pero con las que tienen firmados convenios de colaboración. Estos tasadores fijan el coste del piso que se desea financiar, en función de criterios técnicos y de mercado.

Puede ocurrir que el valor de tasación no coincida con el del precio de venta del inmueble, bien porque sea inferior o superior. En etapas de bonanza económica y de “boom” inmobiliario, era habitual que las tasaciones superaran los precios de venta solicitados por los vendedores. Sin embargo, ante el desplome de los precios, es común encontrar situaciones contrarias: en su mayoría, las tasaciones no son tan elevadas como el precio solicitado por los propietarios. El cliente debe saber que su entidad le financiará la cantidad expresada en el informe de tasación y no la cuantía que exija el vendedor. Para que la operación llegue a término, será necesario negociar con el propietario la bajada hasta adecuar ambos importes. Mostrarle el informe de tasación puede ser de utilidad para conseguir el descuento necesario.

Requisitos exigidos

Una vez solucionado el problema del valor real de venta y de tasación, conviene saber que, en general, las hipotecas que financian hasta el 100% del inmueble tienen una serie de condiciones:

• Se dirigen a jóvenes con edades máximas de hasta 35 años. Esto implica que el plazo de amortización puede ser elevado: hasta 35 ó 40 años.
• Antes de conceder esta hipoteca, los bancos y cajas de ahorros realizan un estudio exhaustivo sobre la solvencia de los titulares. Exigen dos o tres últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la Renta y extractos de los movimientos más recientes en cuentas corrientes. También calculan que los solicitantes del préstamo no vayan a dedicar más de un 35%-40% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota.
• Para poder financiar el 100% del valor del inmueble, casi la totalidad de los bancos solicitan la domiciliación de la nómina y los recibos. De esta forma, intentan asegurar la vinculación del cliente con la entidad.
• Exigen un seguro de vida, que se encargaría de asumir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del titular. Este seguro oscila entre 600 y 1.000 euros anuales para una persona de 35 a 40 años.
• Cada vez más, las entidades piden un seguro de protección de pagos, que abonaría las cuotas del préstamo en caso de que sus titulares quedaran en paro. Este seguro supone entre un 1,5% y un 2% del importe solicitado. Si se pide financiación por valor de 200.000 euros, el seguro de protección de pagos puede costar en torno a 3.000 euros.
• También obligan a suscribir un seguro de hogar, cuya cuantía oscilará en función de las condiciones de la vivienda (metros cuadrados, ubicación, etc) y del contenido que se desee asegurar. Según un estudio de Línea Directa, los inmuebles en España se aseguran por precios medios de 450 euros anuales.
• El requisito ineludible que debe cumplir el comprador de una vivienda que quiere financiar el 100% del inmueble es presentar un aval. Debe contar con una persona, un bien (mueble o inmueble) o una acreditación que certifique la solvencia de la operación y, por lo tanto, garantías de pago en el caso de que el titular no pueda hacerlo. El aval o avalista debe formar parte del contrato de préstamo y, a efectos prácticos, se convierte en cotitular y corresponsable en caso de impago. Es decir, si el titular principal no puede abonar las cuotas, éstas se le exigirán al avalista. Lo habitual es recurrir a familiares cercanos, como padres o abuelos. Con sus ingresos y propiedades inmobiliarias, las posibilidades de éxito de la operación cuando se cuenta con esta figura son altas. En el caso de las hipotecas al 100%, si se carece de avalista, no es fácil conseguir la aprobación del préstamo.

Si bien la situación económica está más que difícil, y las entidades han cerrado el grifo de la financiación, todavía existen bancos y cajas de ahorro que financian hipotecas al 100%.

En términos generales, estas propuestas se encuentran restringidas a las ofertas de inmuebles de propiedad de las entidades que otorgan la financiación.  En los últimos tiempos no sólo vimos como el Euribor retomó la senda alcisita sino también el incremento de la tensión en el mercado interbancario provocó ciertos  aumentos en el diferencial.  La que parece ir ganando la batalla es la lucha en contra de la implementación de suelo hipotecario.